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La signature du contrat de réservation :

Après avoir recherché un logement neuf, votre choix est établi et vous souhaitez en faire l’acquisition. Il s’agit d’une vente sur plan d’un logement à construire (Vente à l’Etat Futur d’Achèvement VEFA).

Le promoteur va donc vous faire signer un contrat de réservation qui va vous engager à acheter le logement lorsque le programme sera lancé. En contrepartie, le promoteur va également s’engager à vous réserver le logement aux conditions convenues dans le contrat.

Sont annexés au contrat de réservation :
• Les plans de vente, (appartement, parking, plan masse),
• La notice descriptive du logement,
• L’état des risques naturels et technologiques de la zone.
• Un acompte pouvant aller jusque 5% de la vente est demandé par le promoteur qui sera consigné sur un compte séquestre chez le notaire.
Une fois que vous aurez signé le contrat de réservation, le promoteur vous le renverra signé par lettre AR pour purger les délais de rétractation (entre 7 et 10 jours).
Le contrat de réservation précise le mode de financement que vous pensez utiliser pour acheter le logement.

Deux cas de figure sont possibles : soit vous apportez la totalité de la somme sans avoir recours à un crédit, soit vous faite appel au crédit de façon partielle ou total.
Dans le cas d’un achat avec crédit, votre contrat de réservation est conclu à la condition expresse qu’une banque vous délivre votre crédit. Dans le cas contraire, vous serez délié de votre engagement.
Attention, le promoteur vous demandera de justifier le refus de crédit pour vous restituer l’acompte demandé lors de la conclusion du contrat. A défaut de justification, le promoteur est susceptible de conserver l’acompte comme dédommagement.

Signature de l’acte de vente :

Le contrat de réservation est comme son nom l’indique une réservation dans la mesure où le programme immobilier est lancé. Le promoteur doit obtenir entre 40 et  50% de réservations pour être en capacité de démarrer les travaux. Dans le cas contraire, il vous restituera l’acompte.

Ce pourcentage de réservation est nécessaire pour obtenir la garantie financière d’achèvement. Cette dernière oblige un organisme bancaire, même en cas de défaillance financière, à assurer à la place du promoteur le financement nécessaire pour terminer la construction.

Appel à la signature de l’acte :

• Le promoteur a obtenu à présent son quota de pré-commercialisation et va demander au notaire de vous appeler à la signature de l’acte de vente.

• Il vous sera transmis le projet d’acte, le complément de prix du logement prévu dans le contrat de réservation ainsi que le décompte des frais prévisionnels.

• Le délai entre la convocation et la signature est d’un mois de sorte que le crédit immobilier puisse être établi par la banque.

A la signature de l’acte, le contrat est définitif entre les parties. Vous vous engagez à payer le prix convenu en fonction des appels de fonds et le promoteur s’engage à construire conformément au prix convenu dans les délais impartis.

 

Les Appels de fonds :

Durant le chantier et en fonction de son avancement, le promoteur va vous envoyer des appels de fonds que vous transmettrez à votre banquier pour paiement.
Le crédit étant constitué, il va virer progressivement les sommes chez le promoteur. Durant cette période, vous ne remboursez rien si ce n’est les intérêts correspondant aux sommes décaissées.
Dans un premier temps, ces sommes sont négligeables pour devenir plus conséquentes lorsque l’on s’approchera de la livraison.

Personnalisation du logement, travaux modificatifs, cuisine…  :

Le promoteur est susceptible d’accepter des adaptations du logement après avis de l’architecte.

Selon la demande, des frais de gestion de dossier sont susceptibles d’être demandés. A noter que pendant le chantier, le promoteur va vous interroger sur vos choix de finition (carrelage ….).
Il convient de profiter de cette réunion pour aborder tous les points techniques et notamment le plan électrique et des modifications de plomberie.

En effet, concernant la cuisine, ce n’est pas au moment de la livraison qu’il faudra se rendre compte que les prises ne sont pas positionnées en fonction de votre projet ou que l’alimentation en eau ne tombe pas au bon endroit.
Choisissez votre cuisine bien en amont, faite réaliser un plan et un devis qui vous servira de base et communiquez avec votre promoteur car modifier l’emplacement des prises ou installation sanitaire ne lui pose aucun problème à ce stade du chantier. Avant de passer la commande, vérifier in situ, les mesures de la cuisine

 

Livraison du logement :

Un mois avant la livraison, vous recevrez un courrier AR précisant la date de cette dernière. Il vous sera demandé d’acquitter le reste à payer pour obtenir les clefs du logement.

• Lors de la livraison, vous acceptez de prendre le logement et vous établissez avec le promoteur la liste des éventuelles réserves. Ces réserves sont les imperfections que vous constatez et que le promoteur devra reprendre. A noter que le métier du bâtiment comporte des tolérances car contrairement à un travail en usine tout est fait à la main et sur place. Il n’est donc pas question d’être intransigeant mais de constater les réels défauts de réalisation.

• Une fois la liste des réserves établies et signées par les deux parties, le promoteur va s’employer à demander aux entreprises de venir rectifier les travaux et il vous fera signer au fur et à mesure la levée de ces réserves.

• Durant un an, vous disposez d’une garantie de parfait achèvement et pendant 10 ans de la garantie décennale.

• La garantie de parfait achèvement, à laquelle l'entrepreneur est tenu pendant un délai d'un an, à compter de la réception, s'étend à la réparation de tous les désordres signalés par le maître de l'ouvrage, soit au moyen de réserves mentionnées au procès-verbal de réception, soit par voie de notification écrite pour ceux révélés postérieurement à la réception.

• Les délais nécessaires à l'exécution des travaux de réparation sont fixés d'un commun accord par le maître de l'ouvrage et l'entrepreneur concerné.

• En l'absence d'un tel accord ou en cas d'inexécution dans le délai fixé, les travaux peuvent, après mise en demeure restée infructueuse, être exécutés aux frais et risques de l'entrepreneur défaillant.

• L'assurance responsabilité professionnelle (également appelée garantie décennale) garantit la réparation des dommages qui se produisent après la réception des travaux (fin officielle du chantier), sans attendre une décision de justice.

 

Dommages couverts par la garantie décennale :

La responsabilité décennale concerne les vices ou dommages de construction qui peuvent affecter la solidité de l'ouvrage et de ses équipements indissociables, ou qui le rendent inhabitable (par exemple, effondrement résultant d'un vice de construction) ou impropre à l'usage auquel il est destiné.
Il s'agit du « gros ouvrage » (c'est-à-dire les murs, la charpente, la toiture..), par opposition aux « menus ouvrages » que sont les éléments mobiles (portes et fenêtres, sanitaires...).